Introducción

Antecedentes:

«La tasación de bienes muebles e inmuebles es un proceso esencial para estimar el valor económico de propiedades y activos en el mercado. Esta actividad se ha practicado desde la antigüedad, cuando la valoración de propiedades era necesaria para el comercio y la recaudación de impuestos. Con el tiempo, los métodos de tasación se han formalizado y estandarizado, especialmente a través de los Estándares Internacionales de Valoración (IVS), que elabora el International Valuation Standards Council (IVSC). Estos estándares buscan asegurar consistencia, transparencia y comparabilidad en las valoraciones globales.»

Propósito de la Valoración:

La tasación sirve para diversos fines, incluyendo:

Venta o adquisición de propiedades, proporcionando una referencia justa de valor de mercado.
Garantía para financiamiento, donde el valor se usa como colateral en préstamos hipotecarios.
Fines fiscales, al calcular impuestos sobre propiedades o herencias.
Seguros, para asegurar que los bienes estén correctamente valorados.
Contabilidad, para ajustar valores en libros contables de activos.
Expropiación, en la cual se evalúa una compensación justa en proyectos públicos.

El objetivo específico influye en el tipo de valor que se debe determinar y en los métodos de tasación que se utilizarán.

Principales Normativas y Rol de los IVS:

Los IVS son un marco de referencia global que asegura prácticas de alta calidad y transparencia. Estos estándares establecen:

Bases de valor: que determinan qué tipo de valor se debe calcular (valor de mercado, valor en uso, valor de liquidación, etc.).
Ética y profesionalismo: que guían el comportamiento del valuador para actuar con objetividad, transparencia e integridad.
Requisitos de informe: que exigen la presentación clara y completa de los resultados de la valoración.

Términos Fundamentales en la Tasación

La actividad de tasación incluye términos técnicos específicos que se definen a continuación:

Valor de Mercado: es el precio al que un activo cambiaría de manos en condiciones normales de mercado, considerando que ambas partes están bien informadas y sin presiones externas.
Bases de Valor: refieren al tipo de valor requerido según el propósito de la tasación, ya sea el valor de mercado, valor en uso o valor de liquidación.
Metodologías de Valoración: son enfoques para calcular el valor de un activo, incluyendo:
- Enfoque de Mercado: que compara el bien con otros similares en el mercado.
- Enfoque de Ingresos: que estima el valor en función de los ingresos futuros que generará el bien.
- Enfoque de Costo: que calcula el valor con base en el costo de replicar o reemplazar el bien.
Técnicas de Valoración: son herramientas prácticas dentro de cada metodología, como el análisis de comparables en el enfoque de mercado.

Además, es esencial distinguir entre:

Valor: una estimación objetiva determinada por el tasador.
Precio: la cantidad efectivamente pagada en una transacción específica.
Costo: el gasto necesario para construir o reemplazar el bien.

Depreciación de Bienes y Métodos de Cálculos

La depreciación mide la pérdida de valor de un bien a lo largo del tiempo. En la tasación de bienes muebles (como maquinaria) y bienes inmuebles (como edificaciones), la depreciación puede calcularse mediante (entre muchos otros):

Método de Línea Recta: donde la pérdida de valor se distribuye equitativamente durante la vida útil del bien.
Depreciación Acelerada: que considera una mayor pérdida de valor en los primeros años de vida del bien.
Depreciación por Unidades de Producción: que se basa en el uso real del bien, ideal para maquinaria o equipo.

Cumplimiento Ético en la Tasación

La ética es crucial en la tasación, pues se espera que el valuador actúe con integridad, transparencia e imparcialidad. Esto incluye evitar conflictos de interés, mantener la confidencialidad de los datos del cliente y abstenerse de influencias externas que puedan sesgar la valoración. Los IVS y otros códigos éticos nacionales orientan el comportamiento ético del valuador y aseguran que se mantenga la independencia en el proceso.

Bienes Muebles e Inmuebles: Definición y Ejemplos

Bienes Muebles: Son aquellos activos que pueden ser trasladados sin afectar su estructura, como vehículos, maquinaria y mobiliario. Ejemplos comunes son equipos de oficina y automóviles. Bienes Inmuebles: Son propiedades fijas, unidas al suelo de manera permanente. Ejemplos incluyen terrenos y edificaciones como casas y edificios comerciales.

Consideraciones Adicionales en la Tasación

La valoración también requiere analizar el contexto del mercado, la demanda y oferta locales, aspectos legales y económicos, y otros factores que puedan influir en el valor. La presentación de informes debe ser clara, precisa y accesible para que el cliente y las partes interesadas comprendan los resultados y decisiones de la tasación. También es importante que el valuador mantenga una formación continua, ya que los métodos y normas evolucionan constantemente.

En conclusión, la tasación de bienes muebles e inmuebles es una actividad compleja y multidisciplinaria, guiada por principios técnicos y éticos. La aplicación correcta de los estándares y metodologías garantiza una valoración precisa, confiable y útil para los diversos propósitos y necesidades de los clientes.