Tasaciones de Inmuebles en el Centro Histórico de Cajamarca – Perú
Este estudio explora la aplicación de métodos de análisis multicriterio para la tasación de inmuebles en el centro histórico de Cajamarca, Perú. Mediante diferentes métodos, se busca obtener un valor comercial más preciso y justo, mejorando la eficiencia del proceso de tasación.
Autor: Ana María León Ortiz, Bach. and Tulio Edgar Guillén Sheen, Ing.
Para mayor información sobre este tema consultar al siguiente link:
url: https://laccei.org/LACCEI2023-BuenosAires/papers/Contribution_1110_a.pdf
El Mercado Inmobiliario Peruano y la Tasación
El Contexto
El mercado inmobiliario en Perú, como en otras partes del mundo, presenta desafíos y oportunidades. La actual crisis financiera y la incertidumbre en el mercado inmobiliario impulsan la necesidad de herramientas de tasación precisas.
Tasación en Perú
En Perú, la tasación de un bien inmueble considera las características del inmueble, los valores arancelarios del terreno y las normas vigentes. Se busca determinar el valor comercial actualizado en un momento específico.
El Centro Histórico de Cajamarca
El centro histórico de Cajamarca, conocido como la zona ZT1, es un área de gran importancia cultural, económica y social. Este núcleo de la ciudad alberga instituciones públicas y privadas, comercio, viviendas y un alto flujo de visitantes.
Metodología del Estudio
Objetivo Principal
Obtener el valor comercial de venta próximo en tasaciones de inmuebles en el centro histórico de Cajamarca, utilizando métodos de análisis multicriterio.
Metodología
Se utiliza la metodología de valuación directa, que implica la evaluación de costos unitarios del predio y la infraestructura. Se aplica una nueva metodología para calcular el valor comercial de bienes inmuebles, con el fin de demostrar los múltiples beneficios de la información.
La Selección de Comparables
Para la selección de comparables, se utilizan inmuebles urbanos dentro del centro histórico, incluyendo aquellos que se encuentran a la venta o que han sido tasados previamente. Se busca determinar la relación funcional entre el valor de los predios y sus características específicas.
Análisis Multicriterio
Los métodos de análisis multicriterio son herramientas esenciales para determinar el valor comercial de un inmueble, considerando diversos factores como el área, la antigüedad, la ubicación, el material de construcción y otros aspectos relevantes.
Métodos de Valuación
Método Baricentrico
Este método calcula un promedio ponderado de los valores de los comparables, tomando en cuenta las características relevantes del inmueble.
Método de Entropía
Se basa en la diversidad de análisis de las alternativas y la significancia de cada variable. Se utiliza para ponderar las variables en función de su importancia relativa.
Método de Diakoulaki
Toma en cuenta la varianza de cada variable y el coeficiente de correlación entre los datos. Se utiliza para asignar pesos a las variables en función de su variabilidad y relación con el valor.
Método de Suma Ponderada
Se utiliza para combinar los pesos de las variables con los valores que cada variable adopta para cada alternativa, obteniendo un valor final ponderado.
Distancia de Manhattan
La distancia de Manhattan se utiliza para determinar cuál de los métodos de análisis multicriterio ofrece un resultado más preciso, evaluando la diferencia entre los valores reales y los valores estimados por cada método.
Conclusiones
1.- Los Resultados
La distancia de Manhattan, aplicada al método de Diakoulaki, mostró la menor distancia respecto al valor real del inmueble. El método Baricentrico también presentó resultados precisos.
2.- Valor Comercial
El estudio concluye que el valor unitario final por metro cuadrado del inmueble es de U.S.$ 1,491.81/m2, y el valor final del predio es de U.S.$. 328,198.20.
3.- Importancia:
Los métodos de análisis multicriterio permiten mejorar la eficiencia del proceso de tasación, minimizando la subjetividad y proporcionando valores más precisos.
Recomendaciones
El estudio recomienda la aplicación de métodos de análisis multicriterio en la valoración de bienes inmuebles, tanto en el ámbito urbano como rural, incluyendo la valoración de otros tipos de bienes como áreas agrícolas, ganaderas, bienes muebles, maquinarias y equipos.